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物业知识问答
发布时间:2016-02-14浏览次数:1582次

问:

1.简述业主(代表)大会的职权。
2.简述接管验收与竣工验收的区别。
3.简述物业管理费的构成。
4.简述前期物业管理的主要内容。
5.简述物业管理公司机构设置的一般原则。
6.房屋维修管理的内容有哪些?
7.为加强生活饮用水二次供水卫生管理,物业管理公司应该履行那些职责?
8.发生火警事故时,物业管理公司必须采取那些紧急措施?
9.商品房购买业主的进户程序一般有哪些?
10.简述业主的权利与义务。
11.装饰装修中有哪些禁止行为?
12.比较车位合同与保管合同有哪些区别?
13.治安管理的日常工作要求?
14.房屋维修管理有哪些内容?
15.城市环境绿化管理的冯巩如何划分?

答:

一、业主大会或业主代表大会的职权
业主委员会成立后,负责召集此后的业主大会.每年至少召开一次.业主大会或业主代表大会
行使以下职权.
1、选举和罢免业主委员会;
2、审议通过或修改业主委员会章程和业主公约;
3、听取和审议业主委员会选聘物业管理企业情况报告、物业管理企业的工作报告等;
4、决定物业管理企业的其他重大事项;
5、撤销业主委员会不正当的决定等。
二、接管验收不同于竣工验收。接管验收是由物业管理企业依据建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》,接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收与竣工验收的区别在于:
(一)验收的目的不同
接管验收是在验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为丰要内容的再检验:竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。
(二)验收条件不同
接管验收的首要条件是竣工验收合格,并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用,房屋幢、户编号已经有关部门确认;竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕,达到规定的质量标准,能满足使用等。
(三)交接对象不同
接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业;竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物
三、大概有这么几大块,物业行业是一个人员密集型的行业,人员费用肯定占一大块,包括近一年多人工费用在急剧上升,北京市最低工资标准一直在提,包括我们保安人员费用,我记得在2000年前后雇佣一名保安人员是800多元左右,现在是1500、1700元了。
第二是设备、设施运行维护保养费用。我们老说上物业保值增值,拿什么增值?电梯保养好了,维护好了,多使用一年。假设电梯使用15年就需要更换了,但是如果维护保养做得好,可以使用到18年、20年,这样就是增值了。因为电梯如果坏了要更换,是要全体业主来掏钱更换的。
第三是清洁费用。刚才谈到了我们的保洁人员的费用。第四是绿化费用。同时,物业公司也有固定资产,办公室、电脑、现代化办公设备的折旧费用;保安的秩序维护费。
四、简述前期物业管理的主要内容。
(一)管理机构的设立与人员的培训
机构的设置应根据委托物业的用途、面积、管理深度、管理方式等确定;人员的配备除考虑管理人员的选派外,还要考虑操作层(维修养护、保安、清洁、绿化等人员)的招聘。依据职责分别进行培训。
(二)规章制度的制定
必要的规章制度:管理机构的职责范围;各类人员的岗位责任制;物业各区域内管理规定;用户(住户)手册等。
(三)物业的验收与接管
物业的验收是依照国家建设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。物业接管是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交物业的过程,移交应办理书面移交手续。开发企业还应向管理单位移交整套图纸资料,以方便今后的物业管理和维修养护。在物业保修其问,接受委托的物业管理公司还应与房地产开发企业签订保修实施合同,明确保修项目、内容、进度、原则、责任与方式。
(四)进户管理
进户,是指业主、使用人正式进住使用物业,俗称"入伙".商品房购房业主或承租使用人的进户程序一般为:
1.发入伙通知书
在物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住书面通知书。
2.带业主或使用人实地验收物业,着重勘验
(1)房建质量;
(2)设备质量,运转情况
(3)房型、装修、设施配备等是否与合同相符;
(4)外部环境状况及影响。
3.约定代为装修、添置或更换自用设备或设施等事宜即各种代办事宜
4.签订《物业使用公约》
主要内容包括:在分清白用与公用部位、设备、设施的前提下确定双方享有的权利和应尽的义务,物业正常使用的行为规范及相应的违约责任。
5.要求业主或使用人如实填写登记卡
内容包括:业主或使用人的名称、通讯联络方式、所占用物业的编号、设备、设施及泊车位分配等内容。属于非居住性质的物业还需登记营业执照、经营范围、职工人数、出行、用餐等相关情况,便于物业管理与服务。
6.向业主或使用人发放《用户手册》
使他们了解物业概况,各项管理制度,如车辆停放管理,装修搬迁管理,物业保修的责任范围、标准、期限等等方面的规定,以及楼层权力归属、公用设施设备的合理使用等,以便正确把握自己的行为。
7.预收物业管理费或租金
物业管理公司根据有关规定或双方约定向业主或使用人预收物业管理费或租金。
8.向业主或使用人提供办事指引
即向业主、使用人全面介绍物业管理区域和社区相关部门的办事指南,使他们能及时办理相关手续。
9.业主、使用人签约领匙,完成进户程序
(五)装修搬迁管理
为了搞好装修搬迁管理,必须做好以下几点工作:
1.大力宣传装修规定
规定主要包括以下几方面:
(1)装修不得损坏房屋承重结构,破坏建筑物外墙面貌;
(2)不得擅自占用公用部位、移动或损坏公用设施和设备;
(3)不得排放有毒、有害物质和噪声超标;
(4)不得随地乱扔建筑垃圾;
(5)遵守用火用电规定,履行防火职责;
(6)因装修而造成他人或公用部位、设备或设施损坏的,责任人负责修复或赔偿。
2.加强装修监督管理
审核装修设计图纸,派人巡视施工现场,发现违约行为及时劝阻并督促其改正。
3.积极参与室内装修
4.合理安排搬迁时间
(六)档案资料的建立
档案资料包括两种:业主或使用人的资料和物业资料。
业主或使用人资料:业主使用人姓名、进户人员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。
物业资料:主要包括物业的各种设计和竣工图纸,位置、编号等。
档案资料的建立主要应抓收集、整理、归档、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整。整理的重点是去伪存真,留下物业管理有用的资料。归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学的分类与保存。
五、简述物业管理公司机构设置的一般原则。
权力界定原则
业主至上原则
统一管理原则
经济合理原则
专业化服务原则
权责明确原则
超前管理原则
公平竞争原则
六、维修工程成本管理的工作内容一般包括:成本预测、成本计划、成本控制、成本核算以及成本分析和考核。
七、第一条为加强住宅小区物业管理,明确物业管理区域内相关公共性服务责任,根据《青岛市物业管理条例》,制定本规定。
第二条本市住宅物业管理区域的业主委员会、物业管理企业和供水、供热、燃气、电力、邮政通信、市政园林环卫、公安交通、消防、路灯、有线电视等专业管理单位(以下简称专业单位),应当遵守本规定。
第三条市物业行政主管部门负责本规定的组织实施和综合协调,市和各区(市)物业行政管理部门负责具体的协调和监督检查工作。
第四条专业单位和物业管理企业应当按照本规定,建立管理和服务的责任制度,保证物业管理区域各项市政公用设施的正常使用和各专项管理与服务工作的正常进行。
专业单位委托物业管理企业代为履行管理与服务责任的,双方应当签订委托合同。
第五条供水设施管理。以楼外自来水进户总水表(指城市供水企业按规定设置用于水量结算的计量水表)为界,总水表及其以外的供水管线、设备的维护、管理,由供水单位负责;从总表后第一个阀门起到用水户,业主共用部分的,由物业管理企业负责,属人为损坏的,由责任人赔
偿;业主屋内自用部分,由业主自行负责。
在物业管理过程中,由于管理不当或其他一些意外的原因而引发火灾,给物业公司和住用人带来巨大的经济损失甚至危及人身安全。所以做好防火安全工作至关重要,本节主要介绍一些火灾发生时人员的救助和疏散方法,以及物资保护的方法。
一、居民住宅火灾扑救对策
1.煤气和燃化石油气器具火灾
煤气和液化石油器具起火时,应先用浸湿的麻袋、棉被等覆盖起火的器具,使火窒息;然后关闭气门断绝气源;再用水扑灭燃烧物或起火部位的火。灭火后打开门窗通风。如切断气源不能实现,则应立即将液化石油气罐移至安全场所,并划出不得用明火的警戒范围。
2.厨房油锅起火
油锅起火时不要慌,将锅盖盖上即可灭火。不可将起火的油倒入其他器皿中或倒在地上。
3.电器用具火灾
当电器用具起火时,首先断开电源,然后用干粉灭火器将线路上的火灭掉。确定电路无电时,才可用水扑救。
4.儿童玩火引起火灾
儿童玩火引起的火灾起火部位多在厨房、床下等位置,在灭火的同时应将液化气罐迅速搬走,避免高温作用使气罐爆炸扩大火势,然后用水灭火。
扑救居民住宅火宅时应注意:
1.发现室内起火时,切忌打开门窗,以免气体对流,使火势扩大蔓延。灭火后,需打开门窗,将未燃尽的气体或烟气排除,防止复燃。
2.嗅到煤气或液化气罐漏气或异常气味,切忌用明火检查,夜间禁忌开电灯,防止打火造成可燃气体爆炸或发生火灾。应关紧阀门断绝气源,并应立即打开门窗排除可燃气体。
3.发现起火后,除自救外,夜间要喊醒邻居,绝不可只顾抢救自己的财物,而不灭火,使火灾扩大蔓延,造成人员伤亡。
二、人员密集场所火灾扑救对策
商贸楼宇、住宅区,都有一些方便工作、生活的配套设施,如医院、学校、幼儿园、商店、俱乐部、餐厅等,而这些地方往往又是人员比较集中的场所,发生火灾后若不能及时抢救,容易造成较大的人员伤亡和财产损失。所以掌握一些救火知识是非常必要的。
1.人员集中场所起火后,首先应切断电源,关闭通风设施;打开所有出入口,尽快疏散人员;启动灭火设备及时灭火。
2.医院、学校化验室和试验室用的燃体、气体起火,应及时撤离出未燃物质,同时用浸湿的织物覆盖窒熄,或用二氧化碳干粉灭火器或水扑救,并用沙土围堵地面流淌的液体。灭火后,打开门窗排除可燃气体。
3.电器设备、电路起火,要切断电源,用干粉灭火器或水扑救。
4.当火势威胁到病员、学生时,要尽快疏散或抢救,并将他们安顿到安全地带。
5.幼儿园、托儿所起火,迅速抢救出孩子,并关闭着火房间。大班的孩子由教师引导疏散,小班的孩子应由教师用被褥裹身,抱、背、抬出燃烧地点。火大来不及疏散,要将孩子转移到安全房间,等待消防队来抢救,千万不可乱动。
6.在灭火的同时,要把起火点的未燃物资搬走或隔离,防止扩大燃烧。
扑救人员集中场所火灾时应注意:
(1)当有化学、塑料类物质燃烧时,要注意防毒气和烟雾中毒。
(2)利用广播形式宣传、引导和稳定人们的情绪,做到循序地按疏散计划撤出被困人员,防止人群拥挤造成踏、压伤亡事故。
(3)灭火时要沿墙根行动,防止燃烧点上部坠落,落下东西伤人。
三、高层建筑火灾扑救对策
高层建筑具有楼高层多、人员密度大、出口相对较小等特点,给火灾的营救工作带来一定困难。为此,我们应掌握一些针对高层建筑火灾的救助方法。
扑救高层建筑火灾、抢救和疏散人员是一项重要而巨大的任务,消防人员要针对不同情况采取不同方法,及时进行疏散抢救,避免和减少人员伤亡及财产损失。
首先尽量利用建筑物内已有的设施进行安全疏散,这是争取疏散时间,提高疏散效率的重要方法。利用消防电梯进行疏散;利用室内的防烟楼梯、普通楼梯、封闭楼梯进行疏散;利用室内的疏散阳台、疏散通廊、室内设置的缓降器、救生袋等进行疏散;利用擦窗工作机疏散。
其次对于不同部位。不同条件采取不同的人员疏散方法:
1.当高层建筑发生火灾,楼内住有不同民族、不同国籍,使用不同语言的人员时,应用相应的语言广播,告诉大家哪一层楼的哪一个部位着火,以及安全疏散的路线、方法等。播音员在广播时,语调要镇静,充满信心,内容简明扼要,以安定楼内人员心理,防止惊慌错乱或跳楼事故的发生。
2.当某一楼层某一部位起火,且燃烧范围不大时,应先通知着火楼层及其上一层和下一层的人员疏散。若火势已经开始发展,则应适时地用广播通知着火层以上各楼层。不应一有火警就通知全楼,以防造成楼内人员惊慌混乱,对撞拥挤,影响疏散。
3.当某一房间内起火,而门已被封住,使室内人员不能走出时,若该房间有阳台或有室外走廊,则房内人员可从阳台或室外走廊转移到相邻未起火的房间,再绕道到疏散楼梯间疏散。
4.当某一防火分区着火,着火楼层的大火已将楼梯间封住,致使着火层以上楼层的人员无法从楼梯间向下疏散时,可先将人员疏散到屋顶,从相邻未着火楼梯间往地面疏散。
5.当建筑物内设有避难层时,人员可向避难层疏散,特别是老人、幼童等应优先散到避难层。应重点护送老人、幼童等到可以脱险的部位,再转移到安全地点。
6.当被困人员较多时,应调集民用或军用直升飞机营救。直升飞机在没有停机坪的建筑物上可以通过施放软梯营救屋顶被困人员,或将消防人员用软梯运送到屋顶,或将绳索、救生袋、缓降器、防护装具等运送到屋顶抢救被困人员。
火场上除了抢救人员,疏散和保护物资也是一项急迫的工作。抢救物资要据轻重缓急和具体情况采取有针对性的措施。
九、商品房的基本程序
1.签订认购书
签订认购书是商品房销售程序的第一个环节,买卖双方所签订认购书的主要内容应包括:
房价(户型、面积、单位价格、总价)。付款方式:一次付款、分期付款、按揭付款。认购条件:签订认购书应注意事项、定金、签订正式契约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。
当购房人在售楼处签订完认购书后,销售方应给购房人发放《签约须知》,《签约须知》是购房人在签约前应细读的重要文件。
2.签订买卖契约
购房人在售楼处签过认购书后,应在规定的时间内签订正式买卖合同。审核、修改补充协议、契约须知、税费明细表、按揭须知,付款情况,签约付款进程表等文件。提供购房人身份证件,确定其契税缴纳类别。其主要内容就是按国家工商局和建设部联合制定的《商品房购销合同示范文本》规定买卖双方的权利和义务。每一个购房人花巨额资金购买房产,都要对契约的每一条逐句审查、询问。
3.办理预售登记及转让
登记:办理预售登记对保护房屋交易双方权益十分重要,对履约有所保障,只有办理完预售、预购登记后协议方才生效。签订契约30日内,买卖双方应到市房屋土地管理局市场处办理预售/预购登记手续,或买卖双方共同委托律师办理上述手续。
转让:
买方如转让其预购的商品房,买方与转受让人应在预售契约上做背书,在背书签字之日起十五日内、双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
4.办理入住
在购房人入住前,发展商要统一一审查其付款情况,律师协助审查,由律师发入住单。
5.办理产权过户、领取房产证
发展商最后要为购房人(此时也可称为业主)办理房产过户手续,最终办理产权证。
十、1.业主的权利
业主的权利即是指业主的财产权利,业主作为物业的所有权人,其基本权利是依法享有物业所有权的各项权益,包括占有权、使用权、收益权、处分权。但这里讨论的业主权利是由物业所有权派生出的物业管理权。按照《物业管理条例》的规定,业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(1)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
(2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(4)参加业主大会会议,行使投票权;
(5)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
(6)监督业主委员会的工作;
(7)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;
(10)法律、法规规定的其他权利。
2.业主的义务
有权利就有义务。按照《物业管理条例》的规定,业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(1)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(5)按时交纳物业服务费用;
(6)法律、法规规定的其他义务
十一、(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;(4)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;(5)随意增加楼地面荷载,在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇;(6)任意刨凿顶板,不经穿管直接埋设电线或者改线;(7)破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层,以及水、暖、电、煤气等配套设施;(8)违规堆放、使用、清运易燃装饰材料,家庭居室装饰装修所形成的各种废弃物,不按照有关部门指定的位置、方式和时间进行堆放及清运;(9)从楼上向地面或者由垃圾道、下水道抛弃因装饰装修居室而产生的废弃物及其他物品;(10)晚间居民正常的睡眠时间进行有噪音的房屋装修施工;(11)车辆、行人通行的户外施工,不安置警示标志;(12)其他影响相邻居民正常生活、影响建筑结构和使用安全、违反装饰装修法律规定的行为。
十二、比较车位合同与保管合同有哪些区别
国《合同法》第三百六十五条规定:“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物,并返还该物的合同。”第三百六十七条规定,“保管合同自保管物交付时成立,但当事人另有约定的除外。”这就是说,寄存人交付保管物是保管合同成立的要件,在保管期间,保管人应对寄存物实现占有与控制。
十三、掌握本辖区保安工作的规律和特点,负责辖区内治安保卫工作的安排、落实.
2、负责与管理处的沟通协调,准确传达管理处的工作要求,协助管理处的工作安排.
3、负责拟定保安培训计划,并具体组织实施.
4、负责对日常保安工作的监督管理,检查并纠正保安人员执勤中的违规行为.
5、协助组织训练义务消防队伍,并具体组织消防演习.
6、负责相关记录的整理、保管,向上级提交各种报告.
7、负责保安设备用品的管理.
8、负责对所有保安员工进行考核,并对不称职者提出处理意见.
9、负责沟通协调管理处与保安公司、治安管理部门之间的关系.
10、其它上级的工作指示.
十四、前面已经回答了
十五、根据所服务的区域划分

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